论德国承租人终止保护制度及其对中国的借鉴意义

【摘要】终止保护制度是德国住房租赁立法中的一项特殊制度,该制度的本质在于用约束出租人合同终止权的方法来维持租赁关系的存续,为承租人及其家人的基本居住利益提供保护。随着我国房价的不断高涨,越来越多的人选择租房。承租人希望租赁合同能够保持较高的稳定性,以保障正常的工作、学习和生活。而房屋出租人出于自身利益最大化的目标,更希望能够自由的终止租赁关系。我国对于房屋租赁的研究尚不成熟,在立法上出于传统观念和经济发展的考虑,在价值取向上更倾向于保护合同自由,而忽视了对租赁关系稳定性的维护,对出租人的合同解除权规定的过于宽松。鉴于承租人在住房租赁市场的弱势地位和保障承租人住房利益的必要性,德国的承租人终止保护制度对于我国的住房租赁立法有很好的借鉴意义。本文除引言和结论外,分三章对上述主张进行论述：第一章主要是对承租人终止保护制度的产生历史进行介绍。德国的承租人终止保护制度是在德国历史上多次住房危机中不断完善并确立的。德国终止保护制度的历史发展体现了该制度在平衡住房租赁双方的地位,维护租赁关系稳定方面的积极意义。第二章首先介绍德国承租人终止保护制度的核心内容(即对出租人终止合同和提高租金的限制),并从内容出发对终止保护制度的正当性进行探讨。在制度设计上,德国立法者力图在不过分侵犯出租人利益的前提下,通过对出租人涨租和终止合同进行控制,为住房租赁的承租人提供适当的保护。在理论基础上,该制度在法律层面体现了在德国宪法规定的“社会国原则”(Sozialstaatsprinzip)下对公民财产权与住宅权冲突的处理和民法中契约正义对契约自由原则的修正；在经济层面终止保护制度是在不动产资源有限性的基础上,兼顾效率与公平对住房资源进行合理分配。第三章是探讨德国承租人终止保护制度对我国的借鉴意义。作为本文写作的出发点与落脚点,这一章先就我国在住房租赁中的相关立法(包括历史上的和现阶段的)进行介绍,指出相关立法对出租人保护的不足之处,再通过分析我国现阶段住房租赁的情况指出借鉴德国承租人终止保护制度的可行性,并就如何借鉴该制度进行构想。
【作者】邹阿琴；
【导师】薄燕娜；
【作者基本信息】中国政法大学，比较法学，2014，硕士
【关键词】住房承租人；终止保护；正当利益；租金；

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